장기전세주택(SH)
입주 자격 · 소득 기준 · 자산 기준 · 산정 방법 총정리
장기전세주택(SH)은 매월 월세 부담 없이 전세 형태로 장기간 거주할 수 있어 서울에서 안정적인 주거를 찾는 분들이 많이 관심을 갖는 제도입니다. 다만 실제 신청 단계에서는 무주택세대구성원 여부, 서울 거주 요건, 면적별 소득 기준, 총자산과 자동차가액 기준, 청약저축 순위, 서류심사와 소명 절차까지 함께 보게 되므로 처음 준비하면 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 특히 소득인정액이라는 표현을 들으면 복지제도처럼 재산을 소득으로 환산하는 방식으로 오해하기 쉬운데, SH 장기전세주택은 공고에서 정한 월평균소득 기준과 자산 기준을 각각 확인하는 방식으로 이해하는 것이 안전합니다.
🏠 무주택 기준 📊 소득 산정 🚗 자산 확인- 장기전세주택(SH)의 기본 개념
- 입주 자격의 핵심 기준
- 소득 기준과 가구원 수 확인법
- 소득인정액 산정법 쉽게 이해하기
- 자산과 자동차 기준 확인 순서
- 신청 전 실수 줄이는 점검 방법
- 자주 묻는 질문 Q&A
- 핵심 요약 한눈에 보기
장기전세주택(SH)의 기본 개념
장기전세주택(SH)은 서울주택도시개발공사가 공급하는 공공임대주택 유형 중 하나로, 이름 그대로 전세 방식으로 장기간 거주할 수 있는 주택입니다. 일반 전세와 비슷하게 매월 임대료 부담이 크지 않고, 보증금을 내고 거주하는 구조라서 월세 지출을 줄이고 싶은 분들에게 특히 관심이 높습니다. 제가 상담하듯이 신청 준비 과정을 설명할 때 가장 먼저 강조하는 부분은 “장기전세주택은 싸게 들어가는 집”이라는 단순한 개념이 아니라, 공고일 기준 자격을 충족해야 하는 공공주택이라는 점입니다. 공고일 현재 서울에 거주하는지, 세대 전원이 무주택인지, 신청하려는 면적의 소득 기준을 넘지 않는지, 총자산과 자동차가액이 기준 안에 들어오는지를 모두 확인해야 합니다. 그래서 단순히 내 월급만 보고 가능하다고 판단하면 안 되고, 세대 구성과 자산까지 함께 점검해야 실제 심사에서 문제가 줄어듭니다.
장기전세주택은 보통 주변 전세 시세보다 낮은 수준의 보증금으로 공급되고, 기본 계약은 2년 단위로 진행되며 재계약 요건을 충족하면 최장 20년까지 거주할 수 있는 구조로 안내됩니다. 물론 모든 단지가 무조건 20년을 보장한다는 뜻은 아니며, 공급 유형이나 단지별 임대의무기간, 재계약 심사 기준에 따라 달라질 수 있습니다. 실제로 공고문을 보면 같은 장기전세주택이라도 건설형인지 매입형인지, 전용면적이 얼마인지, 공급 위치가 어디인지에 따라 순위 기준이 달라지는 경우가 많습니다. 따라서 장기전세주택을 준비할 때는 “나는 무주택이니까 된다”에서 멈추지 말고, 공고일·세대구성·면적·소득·자산·청약저축을 한 묶음으로 보는 습관이 중요합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 공급 성격 | 서울 시민의 주거 안정을 위한 공공임대주택 유형 |
| 임대 방식 | 월세보다 전세 보증금 중심으로 거주하는 방식 |
| 계약 구조 | 기본 2년 계약 후 재계약 심사를 통해 장기 거주 가능 |
| 핵심 심사 | 무주택, 소득, 자산, 자동차, 청약저축 등을 종합 확인 |
| 주의 포인트 | 공고마다 세부 조건이 달라 반드시 해당 모집공고문을 기준으로 판단 |
💡 핵심 팁: 장기전세주택(SH)은 공고일 기준으로 자격을 판단하므로, 신청하기 전 가장 먼저 해당 공고의 공고일을 확인하고 그 날짜 기준으로 거주지, 무주택, 소득, 자산 상태를 정리해야 합니다.
입주 자격의 핵심 기준
장기전세주택(SH) 입주 자격은 크게 보면 서울 거주, 성년, 무주택세대구성원, 소득 기준, 자산 기준, 자동차 기준으로 나누어 볼 수 있습니다. 여기서 많은 분들이 가장 자주 헷갈리는 부분은 “나만 무주택이면 되는지”입니다. 일반적으로 공공주택의 무주택 판단은 신청자 한 사람만 보는 것이 아니라 세대구성원을 함께 확인하는 방식입니다. 배우자, 주민등록표상 함께 등재된 세대원, 공고에서 정한 세대 범위에 포함되는 사람이 주택을 소유하고 있으면 문제가 될 수 있습니다. 또한 서울 거주 요건도 단순히 서울에서 직장을 다닌다는 뜻이 아니라, 보통 입주자 모집공고일 현재 주민등록상 서울특별시에 거주하는지를 확인합니다. 다만 일부 지구나 특별한 공급유형은 예외가 있을 수 있으므로, 공고문에서 지역 요건을 반드시 다시 확인해야 합니다.
| 구분 | 내용 | 주요 설명 |
|---|---|---|
| 거주 요건 | 서울 거주 | 공고일 현재 주민등록상 서울 거주 여부를 기본으로 확인 |
| 연령 요건 | 성년 | 미성년자는 원칙적으로 신청이 제한될 수 있으나 예외는 공고문 확인 |
| 주택 요건 | 무주택세대구성원 | 신청자뿐 아니라 세대구성원의 주택 소유 여부까지 확인 |
| 경제 요건 | 소득·자산 | 면적별 월평균소득 기준과 총자산·자동차 기준을 함께 충족해야 함 |
💡 확인 팁: 공고를 볼 때는 “신청 가능”이라는 문장만 보지 말고, 신청면적별 순위 조건과 소득 기준을 같이 확인해야 실제 경쟁에서 어느 순위에 들어가는지 판단할 수 있습니다.
소득 기준과 가구원 수 확인법
장기전세주택(SH)의 소득 기준은 전년도 도시근로자 가구원 수별 가구당 월평균소득을 기준으로 안내됩니다. 2026년 적용 기준으로 보면, 전용면적 60㎡ 이하는 월평균소득 100% 이하가 기본이며 건설형의 경우 70% 이하인 사람에게 우선공급이 적용될 수 있습니다. 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 120% 이하, 85㎡ 초과는 150% 이하 기준으로 안내됩니다. 여기서 중요한 점은 신청자가 원하는 면적에 따라 적용되는 소득 상한이 달라진다는 것입니다. 예를 들어 같은 3인 가구라도 60㎡ 이하를 신청할 때와 85㎡ 이하를 신청할 때 보는 소득 기준이 다를 수 있습니다. 또한 2023년 3월 28일 이후 출생한 미성년 자녀가 있는 경우에는 공고에서 정한 조건에 따라 소득 기준이 가산될 수 있으므로, 자녀 출생일과 태아 인정 여부도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
| 가구원 수 | 70% | 100% | 120% | 150% |
|---|---|---|---|---|
| 1인 | 2,669,354원 | 3,813,363원 | 4,576,036원 | 5,720,045원 |
| 2인 | 4,276,511원 | 5,866,270원 | 7,039,524원 | 8,799,405원 |
| 3인 | 5,717,900원 | 8,168,429원 | 9,802,115원 | 12,252,644원 |
| 4인 | 6,161,541원 | 8,802,202원 | 10,562,642원 | 13,203,303원 |
💡 활용 팁: 5인 이상 가구는 금액이 달라지므로 반드시 해당 연도 공고의 소득표를 다시 확인하고, 맞벌이·사업소득·휴직·퇴직처럼 소득 변동이 있는 경우에는 소명 자료를 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.
소득인정액 산정법 쉽게 이해하기
장기전세주택(SH)을 준비하는 분들이 가장 많이 묻는 질문이 “소득인정액을 어떻게 계산하나요?”입니다. 여기서 먼저 구분해야 할 점이 있습니다. 기초생활보장이나 일부 복지제도에서 말하는 소득인정액은 소득평가액에 재산의 소득환산액을 더하는 방식으로 계산되는 경우가 많습니다. 하지만 SH 장기전세주택 공고에서는 보통 가구원 수별 월평균소득 기준과 총자산·자동차 기준을 나누어 확인합니다. 그래서 장기전세주택에서 실무적으로 필요한 계산은 “내 세대의 월평균소득이 기준 이하인지”와 “내 세대의 자산이 기준 이하인지”를 각각 점검하는 방식에 가깝습니다. 제가 초보자에게 설명할 때는 이것을 “소득은 소득표와 비교하고, 재산은 자산표와 비교한다”고 풀어서 말합니다. 이렇게 나누어 이해하면 훨씬 덜 헷갈립니다.
💡 현황 확인 팁: 장기전세주택(SH)에서 소득인정액이라는 표현을 쓰더라도 실제 공고 판단은 월평균소득표와 자산 기준을 함께 보는 방식으로 접근하는 것이 안전하며, 최종 판단은 해당 모집공고와 심사 결과를 기준으로 해야 합니다.
자산과 자동차 기준 확인 순서
장기전세주택(SH)은 소득만 낮다고 무조건 신청이 가능한 제도가 아닙니다. 2026년 적용 기준 안내에서는 총자산가액 합산 기준과 자동차가액 기준을 함께 확인하도록 되어 있습니다. 예를 들어 총자산 기준은 6.62억 원 이하, 자동차 기준은 차량가액 4,542만 원 이하로 안내됩니다. 여기서 총자산은 단순히 통장 잔액만 보는 것이 아니라 부동산, 금융자산, 자동차, 기타 자산 등 공고에서 정한 범위를 종합적으로 확인할 수 있습니다. 그래서 실제 신청 상담을 해보면 “월급은 기준보다 낮은데 예금이나 가족 공동명의 자산 때문에 불안하다”는 분들이 많습니다. 이럴 때는 먼저 세대구성원 범위를 정하고, 그 범위 안에 포함되는 사람의 자산을 항목별로 적어보는 방식이 가장 쉽습니다. 이후 공고에서 인정하는 부채 차감 범위가 있는지 확인하고, 자동차는 차량가액 기준을 별도로 대조해야 합니다.
🚨 주의사항: 자산은 신청 직전에 급하게 정리한다고 모두 제외되는 것이 아니며, 공고일 기준과 조회 기준이 중요하게 작용할 수 있으므로 임의 판단보다 공고문과 상담 안내를 기준으로 확인해야 합니다.
신청 전 실수 줄이는 점검 방법
장기전세주택(SH)은 신청 자체보다 신청 전 점검이 더 중요합니다. 실제로 초보자들이 가장 많이 하는 실수는 공고문을 끝까지 읽지 않고, 내가 들어가고 싶은 단지와 면적만 보고 접수하는 것입니다. 하지만 장기전세주택은 같은 공고 안에서도 면적별 순위, 소득 기준, 청약저축 요건, 지역 우선 요건이 달라질 수 있습니다. 전용 50㎡ 미만은 공급주택 소재 자치구와 연접 자치구 거주 여부가 순위에 영향을 줄 수 있고, 50㎡ 이상 60㎡ 이하에서는 청약저축 가입 기간과 납입인정회차가 중요한 기준으로 작용할 수 있습니다. 60㎡ 이상 85㎡ 이하에서도 청약저축 순위가 나뉘며, 85㎡ 초과는 청약예치금 기준이 붙을 수 있습니다. 따라서 신청 전에는 원하는 단지를 고르는 것보다 먼저 내가 어느 면적에서 어느 순위에 해당하는지를 확인해야 합니다.
| 구분 | 내용 | 설명 |
|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 100% 이하 | 건설형은 70% 이하 우선공급 여부를 함께 확인 |
| 85㎡ 이하 | 120% 이하 | 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 신청 시 주로 확인 |
| 85㎡ 초과 | 150% 이하 | 청약예치금과 가입 기간 기준을 함께 확인할 수 있음 |
| 공통 | 자산·자동차 | 소득 기준과 별도로 총자산 및 차량가액 기준을 확인 |
💡 이해 팁: 장기전세주택 신청은 “자격이 되느냐”와 “순위가 어디냐”를 나누어 봐야 합니다. 자격을 충족해도 순위가 낮으면 당첨 가능성이 달라질 수 있으므로 청약저축 가입기간과 납입회차까지 함께 확인하세요.
자주 묻는 질문 Q&A
핵심 요약 한눈에 보기
| 항목 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 주택 성격 | 전세 방식으로 장기간 거주할 수 있는 SH 공공임대주택 |
| 기본 자격 | 공고일 현재 서울 거주 성년자인 무주택세대구성원 |
| 소득 기준 | 신청 면적과 가구원 수에 따라 월평균소득 기준을 비교 |
| 60㎡ 이하 | 월평균소득 100% 이하가 기본이며 건설형은 70% 이하 우선공급 확인 |
| 85㎡ 이하 | 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 신청 시 월평균소득 120% 이하 확인 |
| 85㎡ 초과 | 월평균소득 150% 이하와 청약예치금 조건 등을 확인 |
| 자산 기준 | 총자산과 자동차가액 기준을 소득과 별도로 확인 |
| 산정 핵심 | 소득은 월평균소득표와 비교하고 자산은 공고의 자산 기준과 비교 |
| 최종 점검 | 공고일 기준 상태와 제출서류, 소명 가능 여부를 함께 준비 |
장기전세주택(SH)은 단순히 소득이 낮다고 당첨되는 제도가 아니라, 공고일 기준으로 서울 거주와 무주택세대구성원 여부를 확인하고, 신청 면적에 맞는 월평균소득 기준과 총자산·자동차 기준을 함께 충족해야 하는 제도입니다. 소득인정액이라는 표현 때문에 복잡하게 느껴질 수 있지만, 실전에서는 내 가구원 수를 정리한 뒤 월평균소득 기준표와 비교하고, 별도로 자산과 차량가액을 확인하는 순서로 접근하면 훨씬 명확합니다. 신청 전에는 원하는 단지보다 먼저 내 자격과 순위를 확인하고, 공고일 이후 발급 서류와 소명 자료까지 준비해 두는 것이 가장 안전한 방법입니다.